不動産投資初心者ガイド
不動産でお金を稼ぐ方法はいくつかありますが、利益が出るまでに時間がかかるものもあります。専門家の中には、20 代でも若いうちに投資を始めることを勧める人もいます。
重要なポイント
- 不動産への投資は、リスクと利益を理解した上で責任を持って行えば、資産を増やす素晴らしい方法となり得ます。
- 不動産の価値は、その地域の不動産需要を増大させる市場の変化やインフレの影響により上昇する傾向があります。
- 不動産収益のかなりの割合は、レバレッジの使用、つまり買収やプロジェクトの資金調達のために資金を借りることによって生み出されます。
- 不動産投資を本当に理解し、習得するには、何年もの実践、経験、知識が必要です。
不動産価値の向上
不動産の価値は上昇する傾向にあり、その原因は多くの場合、その地域の不動産需要が高まる市場の変化やインフレの影響です。また、潜在的な購入者や賃借者にとってより魅力的な投資物件にするために投資物件をアップグレードしたことが原因となる場合もあります。
注記
アップグレードには、不動産価格が上がるのを待つ場合ほど時間はかかりませんが、コストがかかり、投資した金額が増えます。
不動産関連収入
関連収入は、不動産の売買手数料で利益を得るブローカーやその他の業界専門家によって生み出されます。また、不動産の日常的な運営と引き換えに家賃の一定の割合を受け取る不動産管理会社も含まれます。
不動産投資関連収入
付随的な投資収入は、大きな利益源になり得ます。これには、オフィスビルの自動販売機や、低家賃のアパートのランドリー設備などが含まれます。これらは実質的に、より大きな投資内のミニビジネスとして機能し、半ば拘束された顧客集団から収益を得ることができます。
キャッシュフロー収入
不動産投資の最も純粋でシンプルな形態は、資産価値の向上ではなく、家賃からのキャッシュフローに重点が置かれています。このタイプの投資は、不動産を購入して運用し、家賃から現金の流れを得ることに重点が置かれています。キャッシュフロー収入は、アパート、オフィスビル、賃貸住宅から得ることができます。
投資家/地主は、未開発の農地、家が建っている土地、オフィスビルが建っている土地、工業用倉庫が建っている土地、アパートなど、有形資産を取得します。彼らはその資産を使いたい借主を見つけ、借主と地主は賃貸契約を締結します。
借主は、一定の条件、期間、制限の下で不動産にアクセスし、それを使用する権利が与えられます。これらの制限の一部は連邦法、州法、および地方法で定められており、その他の制限は賃貸契約で合意されることがあります。借主は不動産を使用する権利に対して料金を支払います。
賃貸収入は投資家に心理的な刺激を与えることもできます。株式や債券への投資よりも、より実践的な投資です。投資家は、交渉スキルを使って賃貸料を決定することに満足感を覚えます。優れた運営者は、より高い資本化率、つまり「キャップ レート」を生み出すことができます。これは、生み出される純営業収益に基づく投資収益率です。
賃貸物件のキャップレートの管理
物件の費用と行ったアップグレードを考慮に入れた上で、賃貸料を適切に設定できれば、満足のいく資本収益率を享受できるはずです。これには以下が含まれます。
- 合理的な減価償却準備金
- 財産税と所得税
- メンテナンス
- 保険
- その他の関連支出
注記
投資を処理するために必要な時間を測定してください。あなたの時間はあなたが持っている最も貴重な資産だからです。
保有資産が十分に大きくなったら、賃貸収入の一定割合と引き換えに、不動産ポートフォリオの日常的な運営を任せる不動産管理会社を設立または雇用することができます。このアプローチにより、積極的に管理する必要のある投資が、設定するだけで他の人に任せられる受動的な投資に変わります。
住宅不動産投資
個人や家族が住む不動産、住宅、アパートへの投資には、高齢者向けの介護施設や贅沢な体験を求める入居者向けのフルサービスの建物など、サービス事業の要素が含まれる場合があります。
注記
住宅賃貸契約は通常 12 か月間（6 か月の誤差あり）続き、他の特定の種類の不動産投資よりも市場状況への調整がはるかに速くなります。
商業用不動産投資
商業用不動産投資は、主にオフィスビルで構成されています。これらのリースは、何年も固定される場合があります。商業用投資物件が、高額なリース料率に同意した長期テナントによって完全にリースされている場合、テナントが破産しない限り、同等の物件のリース料率が下がってもキャッシュフローは継続します。
しかし、その逆のことも起こり得ます。長期リース契約を結んだ結果、現在の市場レートよりも優れた長期キャッシュフローを確保するどころか、市場レートよりも低いリース料率しか得られないという事態に陥る可能性もあります。現在の市場レートに合わせて賃料を固定しても、市場が回復し、再び賃料が上昇する可能性もあります。
注記
短期リースに固執すれば、テナントやリース条件を変更し、より頻繁に市場に適応することができます。
産業用不動産投資
産業用不動産の範疇に含まれる物件には、倉庫や配送センター、保管ユニット、製造施設、組立工場などが含まれます。
小売不動産投資
投資家の中には、ショッピング センター、ストリップ モール、従来のモールなどの不動産を所有したいと考える人もいます。テナントには、小売店、ヘア サロン、レストラン、および同様の企業が含まれます。賃料には店舗の小売売上高の一定割合が含まれる場合があり、これは地主が小売物件を買い物客にとって魅力的なものにするためにできる限りの努力をするためのインセンティブとなります。
複合用途不動産投資
複合用途投資とは、投資家が複数の種類の投資を含む不動産を開発または取得する場合の包括的なカテゴリです。1 階に小売店やレストラン、次の数階にオフィス スペース、上階に居住用アパートがある複数階建ての建物を建設する場合があります。
不動産の融資側
住宅ローンや商業用不動産ローンを引き受ける銀行を所有することで、投資の融資側に関与することもできます。これには株式の公開所有も含まれます。機関投資家や個人投資家が銀行株を分析する際は、銀行ローンの不動産エクスポージャーに注意してください。
注記
個人向けの民間住宅ローンの引受けには、多くの場合、追加リスクを補償するために高い金利が適用されますが、リース購入信用条項が含まれる場合があります。
メザニン証券に投資すると、プロジェクトに資金を貸し付けることができ、返済されなかった場合は株式所有権に変換できます。この仕組みは、ホテルフランチャイズの開発で使用されることがあります。
不動産の専門分野
不動産の専門分野には、スペースをリースして資本をほとんど投入せずに、そのスペースを改良し、同じスペースを他の人にはるかに高い利率で転貸することが含まれます。これにより、資本に対して大きな利益を得ることができます。一例として、小規模または移動の多い労働者がオフィス時間を購入したり、特定のオフィスを借りたりできる、主要な Tier 1 都市にあるよく運営されているフレキシブル オフィス ビジネスが挙げられます。
税金担保権証明書の取得も検討できますが、これは手を出さない投資家や経験の浅い投資家には適していません。ただし、適切な状況と適切なタイミングで取得すれば、高い収益を生み出すことができます。ここでの戦略は、滞納した税金を不動産に支払うことです。これにより、一定の規則に従い、ほとんどの州で差し押さえの権利が得られます。
不動産投資信託（REIT）
不動産投資信託 (REIT) を通じて投資することもできます。投資家は、証券口座、Roth IRA、またはその他の管理口座を通じて REIT を購入できます。REIT は実質的に不動産を所有する企業です。
REIT がユニークなのは、その運営の根拠となる税制がアイゼンハワー政権時代に、小規模投資家が他の方法では投資できないプロジェクトに投資することを奨励するために作られたという点です。
注記
REIT の扱いを選択する企業は、利益の 90% 以上を配当金として株主に分配するなど、いくつかのルールに従う限り、企業収益に対して連邦所得税を支払う必要はありません。
REIT 投資の欠点は、普通株とは異なり、支払われる配当金が「適格」ではないため、所有者はほとんどの配当金に適用される低い税率を利用できないことです。代わりに、投資家の個人税率で課税されます。
IRS は、ロールオーバー IRA などの税制優遇措置内で発生した REIT 配当は、通常、非関連事業所得税の対象にならないと決定しました。公開取引されているマスター リミテッド パートナーシップとは異なり、税制の複雑さをあまり心配せずに、退職金口座に REIT 配当を保有できる可能性があります。
戦略的投資：あなたの家
平均的な人は、伝統的な方法で住宅を購入することで、初めて不動産所有の経験をします。これは、アパートの建物と同じ意味での投資ではありません。むしろ戦略的な投資です。住宅は、そこに住んでいる間、多くの個人的な使用と喜びを与えてくれる、一種の強制貯蓄口座だと考えてください。
退職が近づくにつれて、負債のない住宅を完全に所有することは、最も優れた投資の 1 つです。リバース モーゲージなどの特定の取引を通じて資産を活用することができ、賃貸料がかからないことで節約できるキャッシュ フローは、一般的に純額の節約につながります。
注記
月々の家賃支払いとは対照的に、自由に住宅を所有することで節約できるお金は、1920年代にすでに収入源とみなされ、経済学者たちは連邦政府が現金貯蓄に課税する方法を考え出そうとした。
個人的な経済的困難に直面した場合でも、固定資産税を支払える限り、誰もあなたの家を差し押さえて立ち退かせることはできません。ここでは、個人の安全と安心のレベルが重要です。金銭的な利益よりも、他のより現実的な考慮事項が優先される場合もあります。
不動産投資のリスク
不動産収益のかなりの割合は、レバレッジの使用、つまり買収やプロジェクトの資金調達のためにお金を借りることによって生み出されます。不動産は一定の割合の自己資本で取得され、残りは負債で賄われます。これにより、投資家の自己資本利益率は高くなりますが、うまくいかない場合は、全額支払済みの普通株のポートフォリオよりもはるかに早く破滅する可能性があります。
保守的な投資家の多くは、負債対資本比率 50%、あるいは極端な場合には 100% の自己資本構成を主張します。資産が賢明に選択されていれば、それでも良好な収益を生み出すことができます。
不動産投資を本当に理解し、習得するには、何年もの実践、経験、知識が必要です。