日本で競売物件を購入する際の注意点は以下の通りです。

法的手続きと競売ルール

外国籍の購入者は、長期滞在ビザなどの合法的な在留資格を持つか、日本の法人名義で購入する必要がある。落札後は短期間（通常、落札価格の10％保証金＋残金）で全額支払う必要があり、銀行の融資審査が厳しいため、現金準備や対応可能な金融機関の確認が推奨される。
競売には法廷競売（債権者申請による透明性の高い手続きだが、3～6ヶ月と期間が長く、空き家による維持管理問題が発生しやすい）と任意売却（債権者と債務者の協議による取引、市場価格に近いが所有権の瑕疵調査は自ら行う必要がある）がある。競売情報は法廷公告や司法書士協会のウェブサイトなどで確認し、事件番号（例：「甲」は抵当権に関する競売を意味）や物件現況の記載に注意する。

所有権と債務の確認

登記簿謄本：法務局から土地と建物の登記簿を取得し、所有権者が競売申請者であるか、抵当権、差押え、借地権（借地権の場合は地代支払いが必要）の有無を確認する。特に乙区登記の「抵当権」については、契約書に売主が過権登記抹消を約束する条項を明記する。
重要事項説明書：宅建士が作成し、漏水や構造問題などの物件瑕疵、騒音や風俗店などの周辺環境、死亡事故などの履歴が記載されているか確認する。
前所有者が未払いの管理費、修繕金、税金がないか確認し、売主に引渡し前に全額清算させる。また、マンションなど共有所有の場合、他の共有者が優先購入権を放棄しているか確認し、後の法的トラブルを回避する。

物件状況と現地調査

構造的リスク：日本の競売物件の約80％は木造で、白蟻の食害、地盤沈下、耐震性（現行の耐震基準を満たしているか）を重点的に調査する。「住宅診断」を専門機関に委託（費用約5万～10万円）し、漏水、電気設備の老朽化などをチェックする。
空き家の問題：一部の物件には前所有者の物品が残留している場合があり、撤去費用は10万円以上かかることがある。また、日本の厳しいごみ分別と粗大ごみ処理規定に従う必要がある。
競売物件は通常、内部を見学できないため、司法書士や仲介業者を通じて「内覧」（限定的な確認）を協議し、窓や扉の密閉性、床の傾斜、天井の点検口の有無などを確認する。周辺の地価や同種物件の取引価格を調べ、競売価格が潜在的な修繕費を含んでいるか判断する。

賃貸契約と入居者の権利

日本の「借地借家法」に基づき、「売買不破賃貸」の原則が適用される。競売前に合法的な賃貸契約が存在し、入居者に違約がない場合、物件が売却されても入居者は契約期間満了まで居住できる。有効な賃貸契約の有無は法廷文書や管理会社から確認し、必要に応じて売主に入居者の優先権放棄書面を提出させる。
一部の債務者が競売を回避するため、親族や知人と長期の低賃料契約を結ぶ「悪意の賃貸」が発生する場合がある。賃料が市場価格より著しく低いなど不合理な条項がある場合は、訴訟で無効を主張できるが、時間と弁護士費用がかかる。

税務と事後コスト

取引直接費用：落札手数料（通常、落札価格の3～5％、購入者負担）、不動産取得税（約4％）、登記許可税（約2％）、印紙税（契約金額に応じ）などの過権費用が発生し、総額は落札価格の6～8％程度になる。マンションの場合、前所有者の未払い修繕金（数百万円に上ることがある）を補填し、今後の公共施設維持費を負担する必要がある。
保有と転売コスト：年間に固定資産税（評価額の1.4％）と都市計画税（0.3％）を納める。短期間で転売する場合は、譲渡益税（最高税率55％）が課されるため、長期保有を推奨。

専門的支援とリスク対策

チーム協力：司法書士（所有権調査、契約作成、過権手続き、費用約10万～30万円）、宅建士（物件評価と取引ガイダンス、手数料通常落札価格の3％＋6万円）、弁護士（入居者退去、所有権争いなどの法的トラブル対応、時給約1.5万～3万円）を活用する。
リスク緩和策：未開示の構造欠陥や所有権紛争を補償する「瑕疵担保保険」（保険料は落札価格の0.5～1％程度）を購入する。法人名義で購入する場合は、日本の「特定目的会社（TMK）」の構造を利用して税務優遇を受けることが可能だが、設立と維持費用が必要。

競売物件の低価格メリットの裏には、法的、財務的、物理的なリスクが潜んでいる。「三査三核」の原則（所有権・構造・コストを調査し、資格・手続き・チームを確認）を徹底し、非対象の競売への参加などで取引経験を積むか、「落札失敗時の費用返還」サービスを提供する仲介業者と提携することで、試行錯誤のコストを最小限に抑えるべきである。